今年4月，乐清商人老李和老张到福建省福州市投资房产时，相中了福州市汉发房地产有限公司开发的楼盘山水丽城。由于开发商在广告宣传中承诺，提供2到3年的包租政策，两人毫不犹豫地下单了。双方在协议书中约定，甲方老李、老张预订住房10套，并交付定金10万元。其实，这10套房子并非全由老、李老张两人买下，而是由他俩代销，为此，协议书中约定，甲方起码销售房子5套，达不到5套的，每套扣定金1万元。
　　由于房子销售形势非常好，房产商决定不再履行包租承诺。如果不包租，作为外地购房客，将有很多不便，为此，老李、老张决定不购买房子了。但当他们向房产公司要求退还定金时房产商却说他们已经违约，不能退还定金。这让老李备感意外，他告诉记者，是因为开发商没有遵守包租的承诺，违约在先的，应当如数退还定金。
　　律师解答：
　　浙江京衡律师事务所　洪根律师
　　老李、老张和开发商虽然签订了协议书，但双方并非买卖关系。根据合同中约定的条款“甲方预订乙方住宅10套”、“甲方起码销售5套，达不到5套的，每套扣定金一万元”，可以看出，实际上甲方是作为中介给乙方销售住宅，双方的关系应当是委托销售关系。而根据商品房销售的有关法律规定，销售代理的应当是依法设立并取得工商营业执照的房地产中介服务机构。很显然，老李、老张只是个人，并不具有这样的资格，因此双方签订的协议应是无效的，房产商应退还10万元定金。
　　至于之前广告中提到的包租承诺，《商品房销售管理办法》有明确的规定，“房地产开发企业不得采取售后包租或者变相售后包租的方式销售未竣工商品房。”因此开发商的这种宣传行为已经违反了有关法律法规的规定。